Incialmente quando se fala em restrições aplicadas ao condômino inadimplente, vem primeiramente dois pensamentos comuns:
a) Condômino inadimplente não pode usar as áreas comuns;
b) Condômino inadimplente não pode participar e votar das assembleias.
Porém existem outras, como também direitos que estes condôminos tem, mesmo inadimplentes, tais como o direito de compor no abaixo-assinado para o pedido de convocação de assembleias, requisitar providências perante administração do condomínio, além de denunciar fatos a mesma, não sofrer constrangimento ilegal para a cobrança cota condominial em atraso, nem tampouco sofrer com multa e juros abusivos ou índices de correção fora do praticado no meio condominial, que serão aqui expostos.
A primeira delas se embasa de forma equivocada que a taxa do condomínio funciona como se fosse de um CLUB, você só pode usar se pagar, ou seja, se o condômino não está adimplente com sua cota condominial ele não poderá utilizar as áreas comuns do condomínio (quadra, churrasqueira, piscina e etc.).
Porém isso é um equívoco comum, a verdade é que a taxa condominial de forma simples é uma repartição das despesas do condomínio, e áreas comuns são de propriedade de todos os condôminos, logo o condomínio ou sua gestão não podem impedir que o condômino inadimplente venha a utilizar alguma área comum, tendo em vista que aquele local corresponde também a sua propriedade, bem como existem meios e sanções legalmente elencados e autorizados de cobrar essa cota em atraso. Além do que, conforme foi já firmado e consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), quando do julgamento em 2016 do REsp nº 1564030/MG, e também em 2019 no REsp nº 1699022/SP, que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito, fora que o art. 1.335, inciso II do Código Civil (CC), garante o uso das áreas comuns como um direito do condômino.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Já no que se refere a segunda ideia de restrição a condôminos inadimplentes quanto a sua participação e voto nas assembleias, é em parte um tanto que equivocada, pois como pode-se verificar no art. 1.335 do CC, mais especificamente no inciso III, é claro ao dar ao condômino o direito a voto de participar das assembleias desde que estejam quites. Porém a restrição de participação não é pacífica entre os juristas e também nas decisões do judiciário quanto ao tema.
No entanto, iremos antes analisar a questão do direito ao voto. E conforme fora exposto anteriormente o condômino inadimplente de fato não poderá votar em assembleia, sendo este um tema pacífico na doutrina e jurisprudência, posto que é uma sanção lógica da inadimplência trazida pela lei, mas alguns problemas surgem quando temos a seguinte situação:
Condômino inadimplente que fez acordo com o condomínio para o pagamento parcelado de suas cotas condominiais em atraso pode votar enquanto não houver quitado o acordo? A resposta não é tão simples, pois não existe na lei algo objetivo sobre o assunto nem tampouco uma jurisprudência consolidada sobre o caso, mas irei trazer os dois pensamentos sobre o tema:
a) o primeiro põe que o acordo de pagamento parcelado de cotas condominiais em atraso não gera uma nova obrigação entre o condomínio e o condômino, posto que trata-se na verdade de uma facilitação do pagamento de uma dívida consolidada, ou seja, a obrigação é a mesma e enquanto o condômino estiver pagando as parcelas do acordo ele será considerado inadimplente até a sua quitação.
b) já a segunda corrente aponto que há de fato uma novação obrigacional, ou seja, gerou-se com o acordo uma nova obrigação entre as partes, e nesse sentido o condômino enquanto estiver vigendo o acordo estiver adimplindo com as parcelas deixará de ser considerado como inadimplente e terá o direito ao voto.
Mas se não existe uma jurisprudência clara sobre o assunto nem lei que trate do assunto, como resolver? Nesse caso, em respeito ao princípio da legalidade, recomenda-se observar a convenção de cada condomínio para suprir essa omissão legal sobre o assunto, e em caso da convenção do condomínio também ser omissa quanto ao tema, deve o assunto ser levado a assembleia para decidir. E como trata-se um assunto da alçada da convenção por se tratar de direito a voto, se a assembleia quiser seguir pelo direito ao voto deste condômino, deve ter o mesmo tratamento para alteração/aprovação de convenção, ou seja, 2/3 do total dos condôminos tem que anuir com essa decisão, senão deve-se seguir a regra geral de não haver direito ao voto.
E quanto a participação em assembleia do inadimplente? A lei é claro ao falar que o voto também contempla a questão da participação do inadimplente em assembleia, a qual é defesa, logo o condômino inadimplente não pode participar da assembleia, nem tampouco tem o direito de voz. Mas só a critério de curiosidade existe uma divergência quanto a esse assunto, pois há uma corrente de juristas que defendem o direito de voz e participação do condômino inadimplente na assembleia, pois muito embora não possa votar, este teria como influenciar no debate para angariar votos aos assuntos que lhe interessam através de condôminos votantes.
Outrossim, aplica-se ao caso de participação de condômino inadimplente em processo de parcelamento de cotas condominiais em atraso, ao do direito de voto de pessoas na mesma situação.
É direito do condômino inadimplente não ser constrangido de forma vexatória ao pagamento de suas cotas condominiais, a exemplo de cobranças na assembleia de modo nominal e direcionada a pessoa inadimplente de forma a humilhar ou constrange-la perante os outros condôminos, ou ainda expor o nome da pessoa como inadimplente em circulares ou quadros de avisos do condomínio, dentre outras formas que venham a humilhar ou denegrir a imagem do inadimplente. Pois caso isso ocorra, o inadimplente poderá ingressar com uma ação judicial de reparação de danos morais contra o condomínio e a gestão, a qual tem grandes chances de lograr êxito.
No que se refere a sanções como protesto ou inclusão do nome do inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito, pode ser feita desde que obedeça ao prazo de prescrição da dívida que é de 5 (cinco) anos da data da constituição da dívida, pois caso o condomínio deixe inscrito por prazo superior poderá responder judicialmente por danos morais perante este inadimplente.
Outro direito do inadimplente e também que se constitui numa sanção é a de não sofrer com multas e juros abusivos de suas dívidas condominiais, inclusive a lei impõe um limitador na multa de até 2%, art. 1.336, §1º do CC, bem como estabelece 1% ao mês em caso de não haver previsão na convenção de juros moratórios.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Mas quando a multa se tornaria abusiva e ilegal quando fosse estipulada acima dos 2%, já no caso dos juros não existe limitador legal dizendo que pode ser até determinado valor ao mês. Assim, os juros abusivos podem ser classificados quando há um abuso de direito ou enriquecimento sem causa da parte, porém não existe de forma pacífica na doutrina ou jurisprudência sobre o caso de forma objetiva, existindo duas principais correntes:
a) a primeira aponta que por conta do Código Civil de 2002 ser mais novo e específico do que as demais legislações sobre o caso, há uma prevalência sobre os demais, e nisso o juros moratórios poderiam ser superiores a 1%, havendo inclusive caso julgado pelo STJ no qual fixou, REsp. 1.002.525/DF de 2010, que o condomínio poderia cobrar os 9,9% contemplado na convenção;
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS.
PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido.
b) a segunda corrente faz uma análise do Código Civil de forma a interpretar em conjunto com o Decreto 22.626/33 (Lei da Usura), no qual existe limites aos juros, no qual limite os juros de mora em até 1%.
Todavia, a dúvida que gera é qual das duas correntes está certa? Não existe de fato uma uniformidade no entendimento, pois em nossos tribunais conseguimos ver decisões favoráveis as duas correntes. No entanto como o STJ já considerou a possibilidade de fixação de 10% de juros moratórios ao mês, pode-se tomar isso como um parâmetro, mas de todo modo todo aquele que se sentir lesado em seu direito pode recorrer ao judiciário e expor a suas queixas.
Outro ponto muito esquecido pelo condôminos e condomínios é os índices de correção monetária aplicáveis, os quais devem refletir a real correção monetária. Bem como ser o índice comum aplicado no mercado, ou ainda caso a convenção elenque algum índice especifico, este deve também está em consonância com o aplicável no mercado e refletir a real correção, com o fito de evitar que o condômino e o condomínio sejam prejudicados.
Ademais, o condômino inadimplente ainda continua sendo um condômino mesmo que haja alguma dívida em aberto ele pode cobrar e exigir ações da administração do condomínio, a exemplo de denunciar e cobrar providencia de uma unidade que esteja perturbando o sossego dos demais, bem como uma infiltração que esteja ocorrendo em sua unidade por culpa de uma unidade vizinha ou do condomínio, dentre outras situações da vida do condomínio. Ficando somente restrito o voto e a participação nas assembleias, conforme já exposto.
E por fim outro direito do inadimplente é participar de abaixo-assinados para convocação de assembleias, muito embora não possa votar este ainda pode servir como fonte para convocação de assembleia nos moldes do art. 1.350, §1º e art. 1.355 do CC (um quarto da totalidade dos condôminos poderá convocar assembleias).
Nisto concluímos que o condômino inadimplemento possui o direito de usar das áreas comuns sem qualquer constrangimento, bem como de não ser cobrado de forma vexatória ou humilhante, além de ser direito não sofrer multa acima de 2% em sua dívida cota condominial em atraso, além de poder cobrar e exigir da administração do condomínio ações, e participar de abaixo-assinados para convocação de assembleias.
O condômino inadimplente não é um ser a parte do condomínio, possui direitos e deveres perante o condomínio, devendo ambos ser respeitados.