O Direito Condominial é um sub-ramo do Direito Imobiliário que regula a relação entre Condôminos, moradores e terceiros envolvidos na relação condominial. O Condomínio se caracteriza por uma mesma construção imobiliária vertical ou horizontal, de cunho residencial, comercial ou híbrida, composta por unidades autônomas e particular de cada condômino, que em suma abrangem a casa ou o local de trabalho de diferentes pessoas.
Entretanto, condomínio não é tudo igual segundo a legislação brasileira (Código Civil de 2002), pois existem 3 (três) tipos de condomínio:
- Condomínio Geral – Voluntário ou Convencional
- Condomínio Edilício
O Condomínio Geral – Voluntário ou Convencional, segundo Flavio Tartuce, surge do acordo de vontade dos condôminos, ou seja, se nascer de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Ex. Três amigos que compram um terreno para investimentos em comum. No silêncio do instrumento de instituição (contrato), presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais (concursu partes fiunt). Ou seja, quando existir mais de um proprietário ou possuidor de uma edificação que não possua a distinção de propriedade exclusiva e comum, tendo uma matricula única seu registro, bem como não esteja enquadrada como sendo um imóvel em multipropriedade, estaremos perante um condomínio de fato que seguirá as regras do Condomínio Geral.
Já o Condomínio Edilício, é tratado pelo art. 1.331 e seguintes do Código Civl/02, e difere do Condomínio Geral na medida em que pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Nesse contexto, o Código Civil em conjunto a lei nº 4.591/64 (condomínio e incorporações), fornece regras da propriedade em condomínio, e prevê, também, a aplicação de penalidades quando elas não são seguidas pelos condôminos e moradores.